Zmniejszenie kary umownej płatnej w przypadku rozwiązania umowy najmu z winy najemcy

W zdecydowanej większości umów najmu lokali handlowych znajdujących się w centrach handlowych na najemce nakłada się obowiązek zapłaty kary umownej płatnej w przypadku, w którym umowa najmu zostanie wypowiedziana przez wynajmującego z winy najemcy. Zazwyczaj do umowy wprowadza się także przykładową (to jest nie wyczerpującą) lista naruszeń umowy mogących stanowić podstawę tego rodzaju wypowiedzenia.

Dopuszczalność zastrzeżenia kary umownej w umowie najmu wynika z art. 483 Kodeksu cywilnego:

Art. 483 Kodeksu cywilnego

§ 1. Można zastrzec w umowie, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy (kara umowna). 
§ 2. Dłużnik nie może bez zgody wierzyciela zwolnić się z zobowiązania przez zapłatę kary umownej.

Klauzulom ustanawiającym karę umowną w umowach najmu lokali użytkowych znajdujących się w galeriach handlowych nadaje się zazwyczaj brzmienie zbliżone do przedstawionego poniżej:

W przypadku rozwiązania niniejszej Umowy, Najemca jest zobowiązany do uiszczenia kwoty stanowiącej równowartość Czynszu Podstawowego oraz Czynszu Dodatkowego w wysokości ostatnio płaconej przez Najemcę i Opłat Serwisowych do dnia, w którym upływa okres na jaki Umowa została zawarta zgodnie z artykułem [ … ] Umowy.

Po stronie wynajmujących istnieje wyraźna tendencja do maksymalizacji wysokości kary umownej, nawet poza granice mogące znaleźć jakiekolwiek realne uzasadnienie. Czy można zminimalizować karę umowną, w przypadku, w którym zastrzeżono ją w nieracjonalnym wymiarze? Możliwość tak zwanego miarkowania kary umownej dopuszcza artykuł 484 § 2 Kodeksu cywilnego:

Art. 484 Kodeksu cywilnego

§ 1. W razie niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania kara umowna należy się wierzycielowi w zastrzeżonej na ten wypadek wysokości bez względu na wysokość poniesionej szkody. Żądanie odszkodowania przenoszącego wysokość zastrzeżonej kary nie jest dopuszczalne, chyba że strony inaczej postanowiły.
§ 2. Jeżeli zobowiązanie zostało w znacznej części wykonane, dłużnik może żądać zmniejszenia kary umownej; to samo dotyczy wypadku, gdy kara umowna jest rażąco wygórowana.

Kompetencje do zmniejszenia kary umownej posiada sąd, który skorzysta z niej w dwóch sytuacjach:

• wykonania zobowiązania stanowiącego przedmiot umowy w znacznej części,
• zastrzeżenia w umowie kary umownej w wysokości rażąco wygórowanej.

Wydaje się, że zastrzeżenie kary umownej w nieracjonalnej wysokości ma przede wszystkim wymiar psychologiczny – celem jest zniechęcenia najemcy do podejmowania działań mających zakończyć bieg okresu obowiązywania umowy, a to na przykład poprzez opuszczenie przez najemcę dotychczas zajmowanego lokalu.

Tę barierę możesz łatwo przełamać – jeżeli potrzebujesz wsparcia w tym zakresie, daj znać!

Kategorie: Kary umowne • Klauzule umowne • Negocjacje • Umowa • Wyjście
Tagi: kary umowne • klauzula umowna • negocjacje • umowa • wyjście