Podwyższona staranność wykonywania umowy najmu lokalu handlowego

Wynajmujący zupełnie mnie olewa! Takie zdanie można usłyszeć z ust wielu najemców lokali użytkowych znajdujących się w galeriach handlowych. Czy Wynajmujący musi odpowiadać na lub w inny sposób współdziałać w wykonywaniu umowy najmu, a jeżeli tak, to w jaki sposób? Odpowiedź na to pytanie przynajmniej częściowo związana jest z zagadnieniem należytego wykonywania obowiązków wynikających ze stosunków zobowiązaniowych (na przykład umowy najmu ).

Kodeks cywilny od początku swego obowiązywania w art. 355 określał sposób, w jaki należy wykonywać swoje zobowiązania. W 1990 roku w art. 355 § 2 pojawiła się w nim regulacja szczególna, dotycząca podmiotów prowadzących działalność gospodarczą:

Art. 355 Kodeksu cywilnego

§ 1. Dłużnik obowiązany jest do staranności ogólnie wymaganej w stosunkach danego rodzaju (należyta staranność).
§ 2. Należytą staranność dłużnika w zakresie prowadzonej przez niego działalności gospodarczej określa się przy uwzględnieniu zawodowego charakteru tej działalności.

Wynajmujący oraz najemcy lokali handlowych w centrach handlowych muszą dochować szczególnego (podwyższonego, choć w tej chwili posługujemy się tu dużym uproszczeniem) stopnia staranności związanego z zawodowym charakterem prowadzonej działalności gospodarczej. Wydaje się, że ustalenie sposobu rozumienia „szczególnej” staranności wykonywania tego rodzaju umowy powinno następować poprzez przeciwstawienie jej staranności „ogólnie wymaganej w stosunkach danego rodzaju”.

Należy jednak pamiętać, że także „szczególna” staranność w wykonywaniu umowy zobowiązaniowej ma swoje granice, które nie mogą być formułowane w sposób abstrakcyjny, to jest nie znajdujący uzasadnienia w okolicznościach danej sprawy:

Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 grudnia 2005 roku – III CK 317 / 2005
Określony tym przepisem miernik postępowania, którego istota tkwi w zaniechaniu dołożenia wymaganej nim staranności, nie może bowiem być formułowany na poziomie obowiązków nie dających się realnie wyegzekwować, oderwanych od doświadczeń oraz nie uwzględniających reguł zawodowych i konkretnych okoliczności, a także – jak tego wymaga art. 355 § 2 k.c. – typu stosunków.

O zasadności zarzutu braku wymaganej staranności w dopełnieniu obowiązków decyduje bowiem nie tylko sama niezgodność postępowania z zachowaniem modelowym, lecz także możliwość i powinność przewidywania jego następstw warunkowana doświadczeniem życiowym. Należyta staranność nawet w rozumieniu art. 355 § 2 k.c. nie oznacza staranności wyjątkowej, lecz inny rodzaj staranności, dostosowanej zarówno do działającego podmiotu, przedmiotu którego jego działanie dotyczy, jak i okoliczności, w których to działanie znajduje swój przejaw.

Gdzie może znaleźć zastosowanie postanowienia art. 355 § 2 KC w przypadku umowy najmu lokalu w centrum handlowym? Wszędzie. Przy prowadzeniu prac remontowych, wydatkowaniu środków pobranych na poczet reklamy centrum handlowego, rozliczaniu zaliczek pobranych na poczet opłat wspólnych (pisałem już o tym wstępnie tutaj) i w wielu innych sytuacjach.

Kategorie: Rozliczenia • Umowa
Tagi: opłaty • Rozliczenia • umowa