Podpisałeś umowę najmu, czy może ofertę zawarcia umowy najmu?

Podpisując umowę najmu lokalu w galerii handlowej powinieneś zachować wyjątkową czujność, zwracać uwagę na wiele niuansów oraz dokładnie zapoznać się z wszystkimi podpisywanymi dokumentami.

Dzisiaj chciałbym Ci zwrócić uwagę na tak zwany ofertowy tryb zawierania umowy najmu, który praktykowany jest przez część deweloperów funkcjonujących na polskim rynku.

Tak zwany ofertowy tryb zawierania umowy najmu uregulowany jest zasadniczo w art. 66 oraz w art. 66² Kodeksu cywilnego:

Art. 66 Kodeksu cywilnego

§ 1. Oświadczenie drugiej stronie woli zawarcia umowy stanowi ofertę, jeżeli określa istotne postanowienia tej umowy.

§ 2. Jeżeli oferent nie oznaczył w ofercie terminu, w ciągu którego oczekiwać będzie odpowiedzi, oferta złożona w obecności drugiej strony albo za pomocą środka bezpośredniego porozumiewania się na odległość przestaje wiązać, gdy nie zostanie przyjęta niezwłocznie; złożona w inny sposób przestaje wiązać z upływem czasu, w którym składający ofertę mógł w zwykłym toku czynności otrzymać odpowiedź wysłaną bez nieuzasadnionego opóźnienia.

Art. 66² Kodeksu cywilnego

§ 1. W stosunkach między przedsiębiorcami oferta może być odwołana przed zawarciem umowy, jeżeli oświadczenie o odwołaniu zostało złożone drugiej stronie przed wysłaniem przez nią oświadczenia o przyjęciu oferty.

§ 2. Jednakże oferty nie można odwołać, jeżeli wynika to z jej treści lub określono w niej termin przyjęcia.

Ofertowy tryb zawarcia umowy najmu polega na złożeniu przez Ciebie drugiej stronie umowy (Wynajmującemu) deklaracji gotowości zawarcia umowy najmu w określonym terminie (np. do dnia 1 kwietnia 2013 roku, podczas gdy taką deklarację składasz w listopadzie 2012 roku). Co więcej, takiej deklaracji może zostać nadany nieodwołalny charakter, skutkujący brakiem możliwości wycofania się ze złożonej oferty.

Jak może wyglądać taki dokument? Na przykład w ten sposób:

X (Najemca)

składa

Y (Wynajmujący)

nieodwołalną ofertę zawarcia załączonej i przez Najemcę podpisanej umowy najmu, wraz ze wszystkimi częściami składowymi tej umowy.

Najemca jest związany swoją ofertą do dnia [ … ] roku. (Najczęściej będzie tu zakreślony termin przynajmniej kilku miesięcy od chwili zawarcia umowy – dop. WR)

Wraz z takim dokumentem zostaniesz poproszony najprawdopodobniej o przekazanie kompletu dokumentów niezbędnych do zawarcia umowy najmu, to jest co najmniej dwóch egzemplarzy podpisanej przez Ciebie umowy najmu wraz ze wszystkim załącznikami.

Jaki jest praktyczny skutek zawarcia takiej „umowy”? Od chwili przekazania kompletu dokumentów na rzecz wynajmującego, losy zawarcia „finalnej” umowy pozostają całkowicie w rękach wynajmującego. Może on zawrzeć z Tobą umowę, może jej także nie zawrzeć, na przykład w sytuacji, w której wynegocjuje z innym najemcą wyższą stawkę najmu lub uda mu się pozyskać najemcę o atrakcyjniejszym profilu działalności.

Co możesz zrobić w przypadku, w którym wynajmujący nie zawrze z Tobą umowy najmu, to jest nie przyjmie oferty zawarcia umowy najmu, którą mu złożyłeś? W zasadzie niewiele. Hipotetycznie możliwe jest ustalenie odpowiedzialności odszkodowawczej wynajmującego, przy czym nie będzie to wcale proste.

Czy warto zawierać umowę w ten sposób? Niestety wszystko zależeć będzie od konkretnej sytuacji, być może zostaniesz postawiony przed brakiem alternatywy co do sposobu zawarcia umowy najmu w tej galerii handlowej. Najistotniejsza w takiej sytuacji jest Twoja świadomość co do konsekwencji złożenia deklaracji (oferty) zawarcia umowy najmu na podstawie art. 66 Kodeksu cywilnego.

Kategorie: Umowa • Wejście