Odszkodowanie za rozwiązanie umowy najmu z winy najemcy.

Autor: 31 maja 20122 komentarze

Odpowiedzialność najemcy za szkodę poniesioną przez wynajmującego na skutek przedterminowego rozwiązania umowy najmu lokalu użytkowego w galerii handlowej z winy najemcy (poprzez wypowiedzenie przez wynajmującego) to temat niezwykle nośny. Odpowiedzialność taka może wchodzić w grę na przykład w sytuacji braku realizowania przez najemcę obowiązku otwierania lokalu handlowego (szerzej pisałem o tym w tym miejscu).

Zasadniczo odpowiedzialność najemcy za rozwiązanie umowy w takiej sytuacji może kształtować się na dwa sposoby, a to jako obowiązek zapłaty :

  1. kary umownej zastrzeżonej na taką okoliczność w umowie najmu (wraz z ewentualnym odszkodowaniem dodatkowym, jeżeli zastrzeżono je na rzecz wynajmującego w umowie najmu),
  2. odszkodowania na zasadach ogólnych, to jest z tytułu nienależytego wykonania umowy najmu.

W zdecydowanej większości umów najmu lokali handlowych zlokalizowanych w centrach handlowych  na najemcę nakłada się obowiązek zapłaty kary umownej (o strukturze takiej umowy pisałem ostatnio tutaj).

Jeżeli chodzi o wysokość nakładanych na najemcę kar umownych można wyróżnić dwie tendencje:

  1. wszystkie czynsze oraz inne opłaty (dodatkowe, marketingowe itp.), do których uiszczenia najemca byłby zobowiązany do końca trwania okresu umowy najmu (na przykład jeżeli umowa zawarta na 5 lat zostanie wypowiedziana po upływie 2 lat, wysokość kary umownej miałaby wynieść sumę czynszów + opłat za 3 pozostałe lata pierwotnie założonego okresu trwania umowy);
  2. wszystkie czynsze oraz inne opłaty za określony z góry okres (na przykład 6 lub 12 miesięcy), niezależnie od okresu pozostałego do końca pierwotnie zakładanego czasu trwania umowy najmu.

Należy pamiętać, że umowy najmu lokali handlowych zastrzegają na rzecz wynajmującego możliwość żądania od najemcy odszkodowania przenoszącego wysokość kary umownej zastrzeżonej w umowie najmu. Wynajmujący mógłby żądać zapłaty takiego odszkodowania w przypadku, w którym szkoda rzeczywiście przez niego poniesiona przekraczałaby wysokość kary umownej wynikającej z umowy. O możliwości żądania takiego odszkodowania (w uproszczeniu odszkodowania dodatkowego) napiszę w jednym z kolejnych wpisów.

Chciałbym zwrócić Twoją uwagę na możliwość zmniejszenia (miarkowania) kary umownej w przypadku zastrzeżenia jej w wysokości rażąco wygórowanej. Pisałem o tym niedawno tutaj.

Co niezwykle istotne, w interesujących nas sytuacjach może dojść do styku odpowiedzialności w kilku zakresach:

  1. kary umownej,
  2. możliwości miarkowania kary umownej (zaznaczam, że używam tu pojęcia odpowiedzialności w dużym uproszczeniu),
  3. odszkodowania przenoszącego wysokość kary umownej zastrzeżonej w umowie,
  4. przyczynienia się przez wynajmującego do poniesionej przez niego szkody.

Kwestia odpowiedzialności najemcy za przedterminowe rozwiązanie umowy najmu lokalu będzie przeze mnie poruszana wielokrotnie w najbliższym czasie. Postaram się napisać o szerzej odpowiedzialności na zasadach ogólnych, zmniejszaniu odszkodowania należnego wynajmującemu poprzez: zmniejszenie (miarkowanie) kary umownej oraz wykazanie przyczynienia się przez wynajmującego do wysokości poniesionej przez niego szkody.

Kategorie: Kary umowneNegocjacjeOdpowiedzialnośćUmowaWyjście
Tagi:

Skomentuj

Back to Top