Odszkodowanie przewyższające wysokość kary umownej wynikającej z umowy najmu lokalu użytkowego w centrum handlowym.

W ostatnim okresie intensywnie poruszałem problematykę odszkodowania za wypowiedzenie umowy najmu lokalu użytkowego w galerii handlowej z winy najemcy. O generalnych zasadach odpowiedzialności najemcy w takich przypadkach pisałem tutaj – z tego wpisu dowiesz się jakie formy może przybrać odpowiedzialność najemcy w przypadku przedterminowego rozwiązania umowy najmu. Jedną z form odpowiedzialności jest obowiązek zapłaty kary umownej. O tym dlaczego w umowach najmu zastrzega się kary umowne napisałem  z kolei w tym wpisie.

Obowiązkowi zapłaty kary umownej towarzyszyć może obowiązek zapłaty odszkodowania dodatkowego (uzupełniającego), to jest odszkodowania przekraczającego wysokość kary umownej zastrzeżonej w umowie najmu. Prowadzić to może do zaostrzenia odpowiedzialności za szkodę wyrządzoną wynajmującemu.

Czy jest tak zawsze? Nie, odwołajmy się najpierw do zasady. W znacznym uproszczeniu, skutkiem zastrzeżenia kary umownej jest ograniczenie odpowiedzialności odszkodowawczej najemcy do górnej granicy kary umownej. Skutkiem powyższego, roszczenie o zapłatę kary umownej wyczerpuje wszelkie roszczenia wynajmującego o naprawienie szkody, niezależnie od jej rzeczywistej wysokości (przypominam jednocześnie o możliwości zmniejszenia dolnej granicy odpowiedzialności poprzez miarkowaniu kary umownej).

Wskazana powyżej zasada może zostać zmieniona w bardzo prosty sposób poprzez wprowadzenie do umowy najmu odpowiedniej klauzuli. Dopuszczalność rozszerzenia odpowiedzialności związanej z karą umowną wynika z art. 484 § 1 Kodeksu cywilnego:

Art. 484 § 1 Kodeksu cywilnego

W razie niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania kara umowna należy się wierzycielowi w zastrzeżonej na ten wypadek wysokości bez względu na wysokość poniesionej szkody. Żądanie odszkodowania przenoszącego wysokość zastrzeżonej kary nie jest dopuszczalne, chyba że strony inaczej postanowiły.

Umowy najmu lokali handlowych w centrach handlowych najczęściej zawierają postanowienie rozszerzające odpowiedzialność najemcy. Przykład klauzuli umownej upoważniającej wynajmującego do dochodzenia odszkodowania przekraczającego wysokość kary umownej zastrzeżonej w umowie najmu znajduje się poniżej:

Zastrzeżenie powyższej kary umownej nie wyłącza możliwości dochodzenia przez Wynajmującego odszkodowania na zasadach ogólnych, w kwocie przewyższającej kwotę kary umownej określonej w punkcie [ … ]. Odszkodowanie to może dotyczyć zarówno szkód powstałych w trakcie trwania Umowy, jak i po jej zakończeniu.

W jednym z kolejnych wpisów postaram się odpowiedzieć na pytanie, czy takie postanowienie w rzeczywistości prowadzi do rozszerzenia odpowiedzialności odszkodowawczej najemcy, czy też pełni jedynie rolę „straszaka”. Przedstawię także kilka przykładowych postanowień umownych i zastanowię się, czy ustanawiają one obowiązek zapłaty kary umownej lub zapłaty odszkodowania przekraczającego zakres kary umownej.

Kategorie: Kary umowne • Klauzule umowne • Odpowiedzialność • Umowa • Wyjście
Tagi: kary umowne • klauzula umowna • odpowiedzialność • umowa • wyjście