Klauzula odcięcia mediów – argumenty za i przeciw. (WIDEO)

W dwóch poprzednich wpisach pisałem o problemie ochrony posiadania lokalu w galerii handlowej oraz związanej z tym dopuszczalności stosowania klauzuli odcięcia mediów. Od tamtych wpisów miałem okazję przeanalizować kilka kolejnych umów, w których pojawiła się klauzula odcięcia mediów.

W przypadku jednej z umów wdałem się w dyskusję na temat możliwości zastrzegania takiej klauzuli w umowie najmu. Poniżej przedstawiam Ci argumenty przedstawiane na poparcie stanowiska dopuszczającego stosowanie takich klauzul oraz argumenty przemawiające za odrzuceniem takiego stanowiska.

TRANSKRYPCJA WIDEO

Czy w umowie najmu lokalu w galerii handlowej możliwe jest zastrzeżenie na rzecz wynajmującego tak zwanego prawa odcięcia mediów ponieważ (1) pomiędzy stronami takiej umowy obowiązuje zasada swobody umów, a dodatkowo do w tym zakresie (2) nie obowiązuje ochrona praw lokatorów.

W jednym z ostatnich wpisów na moim blogu poruszyłem problem klauzuli odcięcia mediów, którą próbuje się wprowadzać na rzecz wynajmującego do umów najmu lokali znajdujących się w centrach handlowych. Prawo to miałoby wyglądać w ten sposób, że w przypadku braku terminowego dokonywania płatności przez najemce lub w przypadku wypowiedzenia umowy najmu przez wynajmującego z winy najemcy, wynajmujący może odciąć dopływ mediów (na przykład wody, energii elektrycznej, telefonu, internetu) do tego lokalu. Czy zastrzeżenie takiego prawa w umowie najmu lokalu w galerii handlowej jest skuteczne?

W jednej z analizowanych przeze mnie ostatnio umów najmu pojawiła się klauzula odcięcia mediów. To postanowienie z mojego punktu widzenia nie było szczególnie interesujące, bardziej interesujące było uzasadnienie dla jego wprowadzenia. Za możliwością wprowadzenia tego postanowienia do umowy najmu lokalu w galerii handlowej przemawiać miały dwa argumenty. Po pierwsze, wprowadzenie tego postanowienia jest zgodne z zasadą swobody umów, polegającą w uproszczeniu na możliwości wprowadzania do umowy wszystkich postanowień, których wprowadzenie nie jest zakazane prawem. Drugim argumentem  miało być to, że do umowy najmu lokalu w galerii handlowej nie znajdują zastosowania postanowienia ustawy o ochronie praw lokatorów.

Rozpocznę od drugiego argumentu, który został podniesiony w tej sprawie. Do umowy najmu lokalu w galerii handlowej nie znajdują zastosowanie przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów. Jest to z pewnością argument godny uwagi, przy czym nie kwestionowałem nigdy okoliczności braku zastosowania przepisów tejże ustawy do interesujących nas umów najmu. Dlaczego ten argument został podniesiony? Przede wszystkim dlatego, że postanienia tej ustawy zakładają istnienie po stornie wynajmującego obowiązku zapewnienia sprawnego działania instalacji i urządzeń umożliwiających korzystanie z określonych mediów, na przykład wody lub energii elektrycznej.

Tok myślowy wynajmującego zakłada, że o ile w przypadku umowy najmu lokalu mieszkalnego spoczywałby na nim taki obowiązek, to w przypadku umowy najmu lokalu w centrum handlowym (niepodpadającej pod reżim tej ustawy) takiego obowiązku po prostu nie ma. A skoro tego obowiązku nie ma, to możliwe jest odcięcie mediów. Czy jest to stanowisko trafne? Z jednej strony, na wynajmującym nie spoczywa przecież analizowany obowiązek. Z drugiej strony stanowisko takie jest w mojej ocenie nietrafne. Dlaczego? Pozwolisz, że na to pytanie odnosząc się do pierwszego argumentu poniesionego w naszej dyskusji.

Pozwól, że w tym momencie przypomnę Ci pierwszy z argumentów, który padł w naszej wymianie zdań. Do umowy najmu lokalu w centrum handlowym znajduje zastosowanie zasada swobody umów. Zasada ta polega w uproszczeniu na tym, że do umowy można wprowadzić wszelkie postanowienia, których wprowadzenie nie jest zakazane przepisami prawa. Skutkiem tego, możliwe jest wprowadzenie do umowy najmu prawa odcięcia mediów. Czy ten argument jest przekonywający?

Żeby rozstrzygnąć to zagadnienie prawne, należy przede wszystkim oddzielić od siebie dwie elementów. Po pierwsze, ten stan, który jest zapisany w umowie najmu, który chwilowo może być zgodny z prawem. Po drugie, stan związany z faktycznym władztwem nad lokalem, z faktycznym przebywaniem w tym lokalu. Ten stan nazywa się stanem posiadania lokalu. W jaki sposób zatem należy rozstrzygnąć interesujące nas zagadnienie prawne?

Należy mieć na uwadze przede wszystkim jeden aspekt. Stan prawny wynikający przede wszystkim z umowy najmu jest czymś innym niż stan faktyczny, który wynika z Twojego rzeczywistego władztwa nad lokalem. Może bowiem dojść do sytuacji, w której stan prawny wynikający z umowy najmu będzie różnił się od stanu faktycznego. Na przykład będziesz wykonywał rzeczywiste władztwo nad lokalem, pomimo tego, że utraciłeś tytuł prawny do władania tym lokalem (wypowiedziana została umowa najmu).

Czy w takiej sytuacji wynajmujący może odciąć media i w praktyce uniemożliwić Ci dalsze korzystanie z lokalu? Moim zdaniem nie może. Dlaczego? Dlatego, że postępowanie wynajmującego zgodne z umową najmu będzie jednocześnie zachowaniem niezgodnym z ogólnymi zasadami prawa, to jest dotyczącymi ochrony posiadania. A zatem postępowanie zgodne z prawem z jednej strony (z punktu widzenia umowy), będzie niezgodne z prawem z innej strony (z punktu widzenia ochrony posiadania).

Kategorie: Klauzule umowne • Wideo • Wyjście • Zabezpieczenie