Jedna umowa, wiele postanowień dotyczących odszkodowania dodatkowego obok kary umownej.
Ostatnio analizowałem umowę najmu z galerią handlową, gdzie napotkałem kilka różnych postanowień dotyczących odszkodowania przenoszącego wysokość kary umownej zastrzeżonej w umowie. Wynajmujący początkowo był skłonny oddać jedynie część postanowień, przy innych obstawał relatywnie mocno.
Po pewnym czasie zacząłem sobie stawiać pytanie dlaczego do umowy najmu lokalu w centrum handlowym wprowadzanych jest wiele postanowień o tej samej lub zbliżonej treści, które umieszczone zostają w różnych miejscach umowy.
Na wstępie odrzuciłem rolę przypadku. To nie są te pieniądze i nie ten rodzaj umowy, w których powierza się sprawę (przynajmniej w zasadniczej jej części) przypadkowi.
Najbardziej oczywistą odpowiedzią wydaje się być chęć zwielokrotnienia szansy na umieszczenia pożądanej klauzuli w finalnej wersji umowy poprzez zwielokrotnienie liczby klauzul w projekcie umowy. Jest oczywistym, że takie postanowienie będzie jednym z tych, które najprawdopodobniej znajdują się na liście priorytetów negocjacyjnych kontrahenta. W związku z tym uzasadnione jest liczenie na zwykłe przeoczenie, na przykład z 3 tożsamych lub zbliżonych klauzul zostały wykreślone 2. Ostatnia klauzula, w ocenie wynajmującego, załatwia sprawę zgodnie z pierwotnym zamiarem.
Patrząc na problem z innej strony (techniki negocjacyjnej, nie prawnej) „oddawanie” każdej klauzuli osobno może być przedstawiane jako kolejna „dobra moneta” uzyskana przez najemcę. W związku z czym musi on ustąpić z innych swoich postulatów.
Poniżej przedstawię Ci 6 klauzul dotyczących odszkodowania przenoszącego wysokość kary umownej zastrzeżonej w umowie najmu lokalu w galerii handlowe. Klauzule zostały ulokowane w różnych miejscach tej samej umowy najmu. Klauzul odnoszących się do tej kwestii było więcej, wybrałem najistotniejsze z dydaktycznego punktu widzenia – relacje pomiędzy tymi klauzulami oraz skutek w postaci wykreślenia jedynie części klauzul oraz pozostawienia w umowie innych przedstawię w kolejnym wpisie.
7. Celem zagwarantowania wykonywania ogółu zobowiązań Najemcy wynikających z Umowy, w tym także zobowiązań z tytułu wszelkich kar umownych i zobowiązań odszkodowawczych na wypadek przedterminowego wypowiedzenia Umowy przez Wynajmującego: [ … ]
7.2.2. Powyższa kaucja zostanie zwrócona po wygaśnięciu Umowy, zgodnie z art. 7.3.4, bez żadnych odsetek, z tym że po uprzednim dokonaniu rocznego rozliczenia Kosztów Wspólnych oraz po uprzednim potrąceniu wszelkich kwot, jakie Najemca będzie zobowiązany zapłacić Wynajmującemu na podstawie niniejszej Umowy. Niemniej jednak, jeżeli do wygaśnięcia Umowy dojdzie wskutek wypowiedzenia jej przez Wynajmującego z przyczyn leżących po stronie Najemcy, wówczas Wynajmujący będzie miał prawo zatrzymać kaucję gwarancyjną do czasu ostatecznego ustalenia wysokości odszkodowania należnego mu w związku z przedterminowym wypowiedzeniem Umowy. Po takim ustaleniu, kaucja gwarancyjna zostanie zwrócona, po potrąceniu kary umownej oraz ewentualnego odszkodowania przenoszącego jej wartość, a także innych kwot, jakie Najemca będzie zobowiązany zapłacić Wynajmującemu na podstawie niniejszej Umowy.
8.2.7. Rozwiązanie przez Wynajmującego Umowy z powodu określonego w art. 8.2.5. (opóźnienie w płatnościach) nie pozbawia go możliwości dochodzenia roszczenia o podwyższenie kaucji gwarancyjnej, lub wniesienie dodatkowej kaucji gwarancyjnej, stanowiących zabezpieczenie m. in. roszczeń odszkodowawczych Wynajmującego związanych z przedterminowym rozwiązaniem Umowy.
18.1.2. W przypadku, gdy po dniu wygaśnięcia Umowy Najemca nie opuści Lokalu, lub nie opróżni go, Wynajmującemu przysługiwać będzie, bez uszczerbku dla jakichkolwiek innych dostępnych mu środków prawnych, kara umowna w wysokości 200% (dwustu procent) Czynszu Minimalnego Gwarantowanego i Czynszu Dodatkowego, obowiązujących w dniu wygaśnięcia Umowy. Kara umowna będzie należna i płatna za każdy rozpoczęty miesiąc zajmowania lub nieopróżnienia Lokalu. Wynajmujący jest uprawniony do dochodzenia odszkodowania przenoszącego wysokość zastrzeżonej kary umownej.
21.3.3. Zastrzeżenie powyższej kary umownej, jak też wszelkich innych kar umownych przewidzianych w Umowie, nie wyłącza możliwości dochodzenia przez Wynajmującego odszkodowania na zasadach ogólnych, w kwocie przewyższającej kwoty kar umownych zastrzeżonych w Umowie. Odszkodowanie to dotyczyć może zarówno szkód powstałych w trakcie trwania Umowy, jak i po jej zakończeniu.
21.3.4. Zastrzeżenie powyższej kary umownej nie wyłącza możliwości dochodzenia przez Wynajmującego odszkodowania na zasadach ogólnych, w kwocie przewyższającej kwotę kary umownej określoną w art. 21.3.1. Odszkodowanie to dotyczyć może zarówno szkód powstałych w trakcie trwania Umowy, jak i po jej zakończeniu. Dla uniknięcia niejasności, Strony wyraźnie postanawiają, że w zakres odszkodowania wchodzić będą w szczególności następujące pozycje: [ … ]
Jaki wniosek powinieneś wyciągnąć z tego o czym przeczytałeś powyżej? Przede wszystkim, umowę najmu o dużym stopniu obszerności należy czytać wyjątkowo dokładnie. Klauzule dotyczące tej samej kwestii są często ulokowane na kilkudziesięciu stronach formatu A4.
Po drugie, dla zmylenia przeciwnika, ten sam problem próbuje się opisywać na różne sposoby – „zobowiązania odszkodowawcze na wypadek przedterminowego wypowiedzenia umowy„, „ewentualne odszkodowanie przenoszące jej wartość (wartość kary umownej – dop. WR)„, „odszkodowanie na zasadach ogólnych, w kwocie przewyższającej kwoty kar umownych zastrzeżonych w Umowie„, „możliwość dochodzenia przez Wynajmującego odszkodowania na zasadach ogólnych, w kwocie przewyższającej kwotę kary umownej„.
Kategorie: Kary umowne • Klauzule umowne • Odpowiedzialność
Subskrybuj
Jeżeli zainteresował Cię ten wpis subskrybuj kolejne.
