Czy musisz zapłacić 350.000 złotych kary umownej za wypowiedzenie umowy najmu z Twojej winy? (WIDEO)

Autor: 10 lipca 20121 komentarz

Najemca lokalu w centrum handlowym naruszał postanowienia umowy najmu, głównie w zakresie dotyczącym obowiązku zapewniania otwarcia lokalu w pełnym godzinach otwarcia centrum handlowego (pisałem o tym tutaj). Wina najemcy nie budziła wątpliwości. Wynajmujący wypowiedział umowę najmu i zażądał kary umownej w wysokości 350.000 złotych. Czy można wyjść z takiej sytuacji obronną ręką?

 

TRANSKRYPCJA WIDEO

Czy musisz zapłacić karę umowną w wysokości 350.000 złotych z powodu przedterminowego rozwiązania umowy najmu lokalu w galerii handlowej z winy najemcy?

Na wstępie chciałbym abyś wysłuchał historii, która stanowiła pretekst do nagrania tego wideo. Najemca lokalu handlowego w galerii handlowej o powierzchni około 50 m2 naruszał postanowienia umowy najmu, która wiązała go z wynajmującym. Po pewnym czasie wynajmujący wypowiedział umową najmu i zażądał zapłaty kwoty około 350.000 złotych, która stanowiła karę umowną za rozwiązanie umowy najmu z winy najemcy. Kara umowna została obliczona przez wynajmującego w ten sposób, zresztą całkowicie zgodnie z umową najmu, że stanowiła ona sumę wszystkich czynszów oraz wszystkich opłat pozostałych do zapłacenia do końca okresu obowiązywania umowy, to jest jeszcze blisko 2 lata.

Czy masz pomysł, co mógłbyś zrobić gdybyś znalazł się na miejscu najemcy, o którym opowiedziałem Ci przed chwilą? Powinieneś pomyśleć o tym przede wszystkim zanim podpisałeś umowę najmu lokalu w galerii handlowej. Postaraj się przewidzieć konsekwencje rozwiązania umowy najmu przez wynajmującego z Twojej winy, poddaj negocjacji karę umowną zastrzeżoną na tego rodzaju wypadek. Jeżeli tego nie zrobiłeś albo nie miałeś takiej możliwości (na przykład ponieważ wynajmujący nie chciał się na to zgodzić), pamiętaj, że istnieje szereg rozwiązań, które możesz wykorzystać już po zawarciu umowy najmu, nawet wtedy kiedy wynajmujący już żąda od Ciebie zapłaty odszkodowania lub kary umownej.

O jakich sposobach wyjścia z tak trudnej sytuacji mówiłem Ci przed chwilą? Po pierwsze chciałbym żebyś pamiętał, że istnieje cały szereg różnych rozwiązań, których wykorzystanie zależy od konkretnej sytuacji, konkretnej umowy, konkretnego stanu faktycznego. Ja dzisiaj pozwolę sobie opowiedzieć tylko o jednym rozwiązaniu, to jest o tak zwanym miarkowaniu kary umownej (pisałem o tym między innymi tutaj).

Na jakiej podstawie prawnej można żądać zmniejszenia (miarkowania) kary umownej zastrzeżonej w umowie najmu? Podstawę prawną do podejmowania takich działań stanowi art. 484  § 2 Kodeksu cywilnego. Stosownie do jego postanowień, możliwe jest żądanie zmniejszenia kary umownej między innymi wtedy, kiedy kara umowna została zastrzeżona w umowie w wysokości rażąco wygórowanej. W tym momencie musimy postarać się znaleźć odpowiedź na pytanie, jaka kara umowna zastrzeżona w umowie najmu to kara rażąco wygórowana. Niestety nie ma prostej odpowiedzi na to pytanie, postaram się wskazać tylko jeden ze sposobów, dzięki którym będzie możliwe wykazanie takich okoliczności.

Jednym ze sposobów wykazania, że kara umowna została zastrzeżona w wysokości rażąco wygórowanej  jest ustalenie, że rzeczywista szkoda poniesiona przez wynajmującego jest bardzo niska w stosunku do kwoty żądanej przez niego tytułem kary umownej. W tym momencie pozwolę sobie wrócić do historii opowiedzianej Ci na wstępie. Wynajmujący wypowiadając umowę najmu miał już innego kontrahenta, który podpisze z nim umowę najmu na ten konkretny lokal, którego dotyczyło złożone wypowiedzenie. W rzeczywistości szkoda poniesiona przez wynajmującego w związku z wypowiedzeniem umowy wynosiła około 10.000 złotych, to jest jeden czynsz najmu za jeden miesiąc kalendarzowy. Kwota 350.000 złotych żądana przez wynajmującego tytułem kary umownej w relacji do 10.000 złotych (szkody rzeczywiście poniesionej przez wynajmującego) musi zostać uznana za rażąco wygórowaną.

W jaki zatem sposób zakończyła się sytuacja, o której opowiedziałem Ci przed chwilą? Najemca nie został zobowiązany do zapłaty kary umownej w wysokości 350.000 złotych. Udało się zakończyć spór z wynajmującym na etapie przedsądowym, najemca osiągnął zakładany przez siebie skutek i nie został zobowiązany do zapłaty kary umownej zastrzeżonej w wysokości rażąco wygórowanej.

Kategorie: Kary umowneNegocjacjeUmowaWideoWyjście
Tagi:

Komentarze (1)

Trackback URL | Comments RSS Feed

  1. Dzień dobry; mam mieszane uczucia odnośnie podanego przez Pana przykładu. Rozumiem ideę, wynajmujący szybko wynajął lokal, przestój trwał miesiąc, nie pisze Pan jednak o nakładach jakie wynajmujący poniósł na pozyskanie tego nowego najemcy (nie zawsze najemcy stoją w kolejce do wynajmującego ;), bywa że nowego najemcę, szczególnie w kiepskich lokalizacjach i na „miękkim” rynku czeka się latami) tj. na pośredników, wydatków na prawników związanych z negocjacją i zawarciem zarówno nowej umowy najmu jak i na negocjacje i zarówno zawarcie jak i wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu z najemcą naruszającym jej warunki, wydatków na dostosowanie lokalu do potrzeb nowego najemcy – szczególnie na dzisiejszym rynku, gdzie fit-out allowance dochodzi do 500 eur z każdego metra lokalu, wydatków na wynagrodzenia kadry wynajmującego zaangażowanej w „obróbkę” najemcy łamiącego zapisy umowy najmu i jej wypowiedzenie oraz zawarcie nowej umowy, czy też wreszcie utraconych korzyści sąsiednich najemców z powodu późnych godzin otwarcia lokalu przedmiotowego najemcy (trudnych do zdefiniowania ale niewątpliwie istniejących). Dla laika fakt otwarcia lokalu godzinę czy dwie później może mieć niewielkie znaczenie, ale w praktyce, dla wynajmującego ma to znaczenie olbrzymie. Należy sobie uzmysłowić fakt, że jeżeli idziemy na zakupy i chcemy wejść do konkretnego sklepu, który na miejscu okazuje się z niewiadomych względów zamknięty – irytuje kupujących i może doprowadzić do sytuacji, że w przyszłości staną się oni gościem innej galerii a naszej będą unikać. Jest szereg takich zasad, z pozoru nieistotnych, które składają się na markę obiektu i które są bardzo istotne dla wynajmujących i zarządców.
    Czy z Pańskiej praktyki wynika że są to argumenty niezauważalne dla sądów?
    Pozdrawiam, Maciej Tertelis

Skomentuj

Back to Top